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[실시간뉴스]월 2만원 내던 아파트 수선비, 초고층은 20만원…그래도 사실 건가요?[올앳부동산]

온카뱅크관리자

2026-11-16 06:37:38

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 <img alt="서울 잠실의 초고층 빌딩 롯데타워가 아파트 단지 사이에서 치솟은 모습. 이준헌 기자" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202611/16/khan/20261116060441699laim.png" data-org-width="600" dmcf-mid="qzQtOEJ6Wu" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202611/16/khan/20261116060441699laim.png" width="658">
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 서울 잠실의 초고층 빌딩 롯데타워가 아파트 단지 사이에서 치솟은 모습. 이준헌 기자
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 최근 서울 한강변 재건축 단지들이 너도나도 50층 이상 초고층 아파트를 추진하고 있다. 전문가들은 초고층 아파트를 제대로 유지하려면 지금 일반 아파트들이 매달 쌓는 ‘장기수선충당금’(장충금)의 몇 배를 적립해야 한다고 지적한다. 적립을 미루면 훗날 가구당 수천만원씩 걷어야 하는 ‘수선비 폭탄’이 될 수 있다. 초고층 아파트가 본격적으로 들어서기 전에, 적립 기준과 부담 원칙에 대한 사회적 합의가 필요하다는 목소리가 나온다.
 15일 경향신문이 국회 행정안전위원회 소속 채현일 더불어민주당 의원을 통해 확보한 소방청 자료를 보면, 지난해 12월31일 기준 전국의 초고층 아파트(50층 이상 또는 높이 200m 이상, 주상복합 포함)는 총 45개 단지, 119개동이다.
 서울은 17개동에 그쳤고, 절반이 넘는 62개동이 비수도권에 있다. 엘시티더샵(85층), 두산위브더제니스(80층) 등이 있는 부산이 37개동으로 가장 많다. 송도아메리칸타운 더샵(70층), 송도더샵퍼스트월드(64층) 등이 있는 인천이 21개동으로 뒤를 잇고, 경기 19개동, 대구 13개동, 대전 8개동 순이다.
 앞으로는 서울에 초고층 아파트가 대거 들어선다. 서울시가 이른바 ‘35층 룰’을 폐지한 뒤 한강변 재건축 단지들이 잇따라 60~70층대 초고층을 추진하고 있어서다. 이르면 2030년대 초부터 입주가 시작된다.
 성수전략정비구역 3지구는 최고 72층, 압구정3구역은 65층으로 재건축을 추진 중이다. 여의도 시범아파트는 63빌딩(60층)과 스카이라인을 맞춰 59층으로 지어진다. 김포공항 고도제한을 받는 목동 신시가지 단지들도 대부분 49층을 추진하고 있다.
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 <img alt="지난 11일 서울 영등포구 63빌딩 전망대에서 바라본 여의도 재건축 아파트 단지들. 정효진 기자" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202611/16/khan/20261116060442990qjch.png" data-org-width="600" dmcf-mid="Bh4XwjMVlU" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202611/16/khan/20261116060442990qjch.png" width="658">
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 지난 11일 서울 영등포구 63빌딩 전망대에서 바라본 여의도 재건축 아파트 단지들. 정효진 기자
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 이렇게 지은 초고층 아파트는 사실상 재건축이 어렵다. 이미 용적률을 최대치로 끌어올려 다시 지어도 늘릴 일반분양 가구가 없어 사업성이 나오지 않아서다.
 기술적으로 철거도 쉽지 않다. 여의도 파크원, 부산 엘시티 등 국내 대표 초고층 빌딩의 구조설계를 맡은 정광량 CNP동양 대표이사는 “외국은 넓은 지역에 있는 초고층을 폭파해 철거하기도 하지만, 건물이 빽빽한 한국 도심에서는 발파 공법이 불가능하다”며 “거의 한 층씩 부수면서 내려와야 하는데 먼지와 소음, 민원 문제가 따른다”고 말했다.
 결국 고쳐 써야 하는데, 초고층은 짓는 데도 고치는 데도 일반 아파트보다 돈이 더 든다. 정 대표는 “30층으로 지을 때보다 60층으로 지을 때 골조·외장·엘리베이터만 해도 2배 이상 든다”고 말했다. 높이 올라갈수록 바람이 세져 유리창이 두꺼워야 하고, 물을 꼭대기까지 끌어올리려면 고성능 펌프가 필요하다.
 이 설비들은 보통 20~30년마다 교체해야 한다. 정 대표는 “골조는 오래가지만 배관 등 설비는 보통 20년, 길어야 30년이고 엘리베이터도 수명이 20년 이상 가지 않는다”고 말했다. 업계에 따르면, 초고층 업무용 빌딩에 쓰이는 초고속 엘리베이터는 교체 비용이 대당 30억원에 달한다. 주거용 초고층 엘리베이터 가격을 대당 10억원으로만 잡아도 한 동에 서너 대만 바꾸면 수십억원이 든다.
 2015년 국토부·한국토지주택공사(LH) 연구에서 제시한 아파트의 적정 적립액(㎡당 월 391원)에 공사비 상승분을 반영하면 ㎡당 월 약 580원이 필요하다. 부산대에서 장충금 관련 박사학위 논문을 쓴 김홍철 피앤유부동산리서치 연구소장은 “이 기준은 일반 아파트가 대다수인 만큼 초고층 아파트는 최소 4~5배의 적립이 필요하다”고 말했다. 전용 84㎡ 기준으로 매달 20만~24만원을 쌓아야 하는 셈이다.
 2023년 전국 아파트 평균 적립액은 ㎡당 월 239원으로, 일반 아파트 적정액(580원)의 41% 수준이다. 초고층 적정 수준과 비교하면 10분의 1에 불과하다. 단순 계산해도 지금처럼 월 2만~3만원씩만 걷는다면 20년 뒤 가구당 4000만원 넘는 돈이 모자란다.
 실제로 장충금이 부족해 제때 설비를 바꾸지 못한 아파트도 있다. 2023년 충남의 한 300가구 아파트는 엘리베이터가 고장 나 3억원을 들여 전면 교체해야 했지만 쌓아둔 돈은 7000만원뿐이었다. 이 단지는 가구당 월 장충금을 4만원에서 11만원대로 10개월간 올려 받아 11개월 만에 엘리베이터를 바꿨다.
 장충금은 매달 같은 금액을 쌓는 ‘균등식’과 처음엔 적게 걷다 해마다 늘리는 ‘계단식’으로 나뉜다. 계단식은 초기 부담이 적지만, 수선비가 큰 초고층은 대수선을 앞둔 시기의 소유자에게 부담이 몰리게 된다. 김 소장은 “지금부터 균등식 등으로 꾸준히 쌓아놓지 않으면 대수선 시기가 닥쳤을 때 한꺼번에 감당하기 어렵다”며 “여유가 안 되는 단지가 급하게 공사해야 할 때가 문제”라고 말했다.
 수선비를 제때 걷어 고치지 못하는 초고층 아파트는 슬럼화될 수 있다. 김지호 건축가(아이스토리 대표)는 “수백, 수천 가구의 경제 사정이 같을 수는 없다”며 “몇 집이 이의를 제기하는 순간 ‘나도 안 내겠다’는 사람이 생기고, 결국 부담을 떠안게 된 사람들이 손해를 보더라도 집을 팔고 떠나게 되는데 그게 슬럼화”라고 말했다. 그는 “민간 건설사가 지은 건물이라도 슬럼화되고 무너지면 결국 정부와 국민의 부담이 된다”고 말했다.
 수선이 늦어지면 안전 문제로도 번질 수 있다. 2021년 6월 붕괴해 98명이 숨진 미국 플로리다주 챔플레인 타워 사우스 콘도는 2018년 철근 부식으로 인한 구조적 결함이 보고됐다. 보수비용으로 약 1400만달러(약 187억원)가 예상됐지만 소유자들이 미리 쌓아둔 돈은 부족했다. 수리비 분담을 둘러싼 갈등으로 보수가 미뤄지던 중 결국 건물이 무너졌다. 플로리다주는 사고 이후 법을 고쳐 2025년부터 주요 구조부 수선비는 입주민 투표로 적립을 건너뛸 수 없도록 했다. 사실상 강제 적립하도록 법을 고친 셈이다.
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 <img alt="2021년 6월 붕괴 사고가 일어난 미국 플로리다주 서프사이드의 챔플레인 타워 사우스 콘도 단지. EPA·연합뉴스" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202611/16/khan/20261116060444293grjc.png" data-org-width="640" dmcf-mid="bLfHDNx2Wp" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202611/16/khan/20261116060444293grjc.png" width="658">
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 2021년 6월 붕괴 사고가 일어난 미국 플로리다주 서프사이드의 챔플레인 타워 사우스 콘도 단지. EPA·연합뉴스
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 이제라도 초고층 아파트의 적립 기준과 방식을 만들어야 한다는 지적이 나온다. 김 소장은 “장기수선계획 기간을 10년씩 구간으로 나눠 구간마다 최소 몇 %는 적립하도록 국가가 최소 요율이라도 정해주면 어느 정도 돈이 모일 것”이라고 말했다.
 적립 방식도 세밀히 정해야 한다. 정 대표는 “한두 동만 초고층이고 나머지가 저층이면 ‘저층 사는 내가 왜 초고층 것을 분담하느냐’는 문제가 생긴다”며 “입주하기 전에 기준을 만들어 놔야 한다”고 말했다.
 또한 아파트와 상가, 오피스텔이 섞인 초고층 주상복합에서 오피스텔과 상가는 공동주택이 아니어서 장충금을 쌓을 의무가 없다. 김 소장은 이 점을 짚으며 “나중에 한꺼번에 큰돈이 들어갈 때 누가 부담하느냐는 분쟁이 생길 수밖에 없다”고 말했다.
 건축물 유지관리 분야 전문가인 이강희 국립경국대 건축공학과 교수는 “층수와 엘리베이터 대수, 가구 수, 부대시설 등 건물의 특성을 반영해 충분히 장충금 모델링(건물별로 적정 적립액을 계산하는 방식)이 가능하다”며 “지금이라도 국책연구기관에서 건축물과 단지 특성을 반영한 장충금 기준을 만든 뒤 공청회 등 사회적 합의 절차를 거쳐 시행하는 것이 미래의 부담을 줄이는 방법”이라고 말했다.
 유설희 기자 sorry@kyunghyang.com
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