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[실시간뉴스][단독] 성난 부동산 민심…대출 갈아타기 규제 푼다

온카뱅크관리자

2025-10-24 18:27:55

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 대환대출 LTV 40%서 기존 70%로 완화키로 강화된 LTV론 '더 낮은 금리'로 대출전환 어려워 서민 이자부담 완화에 역행…불만 커지자 한발 후퇴 
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 사진=한경DB
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 정부가 ‘주택담보대출 갈아타기’ 담보인정비율(LTV) 규제를 풀기로 했다. ‘10·15 부동산 대책’에 따라 서울 전역과 경기 12개 지역에 40%로 강화된 LTV를 기존 70%로 적용하는 예외 규정을 두기로 했다. 전방위 대출 규제 여파로 서민·실수요자의 이자 경감 수단으로 활용돼온 대환대출이 가로막히면서 악화한 여론을 수습하기 위한 조치로 분석된다. 
 본지 10월 17일자 A1, 5면 참조
 24일 금융권에 따르면 금융위원회는 10·15 대책으로 강화된 LTV 규제 대상에 포함된 ‘주담대 갈아타기’를 예외 상품으로 취급하도록 각 은행에 지침을 전달하기로 했다. 적용 시점은 오는 27일부터다.
 최근 규제지역이 된 서울 전역과 경기 12개 지역은 LTV가 기존 70%에서 40%로 낮아졌다. 대환대출은 새로운 금융회사에서 취급하는 신규 대출로 분류돼 강화된 기준을 적용한다. 규제 발표 이전에 LTV 70% 기준을 꽉 채워 주담대를 받은 차주가 대출을 갈아타려면 쪼그라든 30%만큼 원금을 일시 상환해야 한다.
 서민의 이자 부담을 낮추는 대환대출이 사실상 무용지물이 되자 실수요자 사이에서 불만이 폭증했다. 이자 수십만원을 아끼기 위해 수억원의 기존 대출을 갚아야 하는 황당한 처지에 놓이면서다. 금융당국은 이런 불만을 고려해 규제지역이라도 증액 없는 주담대 대환대출을 신청할 때는 최초 주담대 취급 시점의 LTV 기준을 적용하기로 가닥을 잡았다. 금융위 고위 관계자는 “대환대출이 새로운 주택 구입에 활용될 수 없다는 점을 고려해 실수요자 불편을 최소화하기로 했다”고 설명했다.
 하지만 10·15 대책 후폭풍이 여전히 거세다. 아파트 중도금과 정비사업 이주비까지 강화된 대출 규제(LTV 40%)를 적용하기로 하면서 신규 분양시장이 멈춰 선 것이 대표적이다.
 아파트를 짓기 위한 최소 사업비 역할을 하는 중도금 대출 LTV가 기존 60%에서 40%로 낮아지면서 자금 조달에 문제(미수 증가)가 생겨 건설사와 조합 간 갈등의 골이 깊어질 것이란 전망이 나온다. 조합과 공사비 문제로 공사가 중단됐던 2022년 서울 강동구 ‘둔촌주공 사태’가 재연되는 것 아니냐는 우려도 제기된다.
  전세퇴거대출도 혼란일자…당국 "LTV 70% 적용"
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 ‘10·15 부동산 대책’으로 주택담보대출 갈아타기(대환대출)나 전세퇴거자금대출 담보인정비율(LTV)이 급격하게 축소된다는 논란이 거세지자 금융당국이 황급히 진화에 나섰다. 대출 규제로 서민과 실수요층이 피해를 본다는 비판을 의식한 조치다.
 24일 금융권에 따르면 10·15 대책 이후 신규 규제지역으로 지정된 서울 및 경기 12개 지역에선 대환대출이 사실상 막힌 상태다. 규제지역으로 묶이면 LTV가 기존 70%에서 40%로 축소되는데, 대환대출도 신규 대출로 분류돼 강화된 LTV 규제를 적용받아서다. 이 때문에 규제 시행 전 LTV 70%를 채워 주담대를 받았다면 대환대출 시 집값의 30%를 한 번에 상환해야 하는 상황이 벌어졌다.
 6·27 대책 때도 주담대 대환대출이 막힌 바 있다. 당시 정부는 수도권 생활 안정 목적 주담대 한도를 1억원으로 제한했다. 대환대출도 생활 안정 목적 주담대로 분류돼 같은 한도가 적용됐다. 금융당국은 지난달 증액 없는 대환대출에만 한도를 풀어줬다.
 금융당국은 대환대출에 LTV까지 예외를 두는 건 신중한 입장이었다. 6·27 대책 당시 행정지도 형식으로 이뤄진 생활 안정 목적 주담대 한도 제한과 달리 LTV는 은행업 감독규정에 명시된 사항이라서다. 신규 주담대 취급 시 정해진 LTV를 준수해야 한다는 여신의 기본 원칙을 깨뜨리는 데 부담을 느낀 것으로 해석된다.
 금융당국이 입장을 바꾼 건 금리 인상까지 겹치며 ‘대환대출 무용론’이 확산하면서다. 채권 금리 급등과 정부 가계대출 억제 등의 영향으로 은행권 대환대출 금리는 고공 행진 중이다. 여기에 LTV 규제까지 강화하자 대환대출 활성화를 통해 차주의 이자 부담을 완화하겠다는 정부 방침과 모순된다는 비판이 쏟아졌다. 금융당국 고위 관계자는 “대환대출은 새로운 주택 구입에 사용하는 것이 아니고 차주의 상환 부담이 완화되는 점 등을 고려해 예외를 인정하기로 했다”고 밝혔다.
 전세퇴거자금대출도 강화한 LTV가 적용되는지를 놓고 혼란이 지속되자 금융당국은 기존 LTV를 유지하라는 세부 지침을 밝혔다. 10·15 대책 발표 이후 은행권에선 규제지역 전세퇴거자금대출에 LTV 40%가 적용된다고 해석했다. 이에 자금 여유가 없는 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하게 될 우려 등이 제기됐다.
 논란이 거세지자 금융당국은 은행권에 서둘러 지침을 내렸다. 은행연합회에 공문을 보내 “6월 27일까지 맺은 임대차 계약은 규제지역 여부와 관계없이 종전대로 LTV 70%를 적용한다”고 명시했다. 앞서 6·27 대책으로 수도권 전세퇴거자금대출 한도는 1억원으로 제한됐으나 규제 시행일 이전 임대차 계약을 맺었다면 제한받지 않는다. 여기에 더해 이번 LTV 규제 강화에서도 예외라는 점을 명확히 했다. 금융권 관계자는 “규제 발표 후 문제가 제기되면 ‘땜질 처방’을 내놓는 과정이 여러 차례 반복돼 은행과 대출 수요자가 혼란을 겪고 있다”고 지적했다.
 박재원/이유정/신연수 기자 wonderful@hankyung.com
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