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[실시간뉴스]“타격 불가피”…역대급 부동산 규제에 수도권 정비사업장 ‘멘붕’

온카뱅크관리자

2025-10-18 19:37:49

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div>  <strong class="summary_view" data-translation="true">서울 전역·경기 12곳 규제 지역 지정에<br>수도권 재건축 ‘동력’ 감소 우려<br>서울시 ‘신통기획 시즌2’ 추진에도 <br>공급 축소 가능성 ‘심화’</strong> 
        <div class="article_view" data-translation-body="true" data-tiara-layer="article_body" data-tiara-action-name="본문이미지확대_클릭"> 
         <section dmcf-sid="fHdy5i9HTP">
          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="232f06a8284265539d996e888b3385ef0074447e386a8336c9f87af3c14ed84c" dmcf-pid="4XJW1n2XT6" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="서울시 강남구 압구정동 현대아파트. 본 기사와 직접 관련 없음[김호영 기자]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202510/18/mk/20251018192102191frje.jpg" data-org-width="700" dmcf-mid="9UhlGRqyWM" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202510/18/mk/20251018192102191frje.jpg" width="658"></p>
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            서울시 강남구 압구정동 현대아파트. 본 기사와 직접 관련 없음[김호영 기자]
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          <div contents-hash="8e6f238306c2c4686793a7a9212d5ddd7b0da9706eef4aa7a53571857d397f76" dmcf-pid="8KmzVOLKh8" dmcf-ptype="general">
           앞으로 수도권 주택 공급의 한 축을 담당했던 정비사업장의 위축이 불가피할 전망이다. 정부가 서울 전역과 경기 핵심지 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정했기 때문이다.
          </div>
          <p contents-hash="0e4bdf78275cc34ef6539b119a4f4c1f5c457370dd39850442329ee46f14ec76" dmcf-pid="69sqfIo9y4" dmcf-ptype="general">전매제한, 조합원 지위 양도 금지 등 각종 규제가 강화되고 분양가상한제(분상제) 확산 우려까지 더해지며 사업성 저하가 불가피하다는 분석이 나온다. 청약 문턱 강화로 수요 위축이 예상되면서 건설사들의 수주 전략도 전면 수정이 필요할 것으로 예상된다.</p>
          <p contents-hash="ee568e0122d5457aaba3017d6d72504a524b659f8037c7038423e497c6af1562" dmcf-pid="P2OB4Cg2hf" dmcf-ptype="general">18일 부동산·주택업계에 따르면 정부는 지난 15일 부동산 관계 장관회의를 열고 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 확대 지정했다.</p>
          <p contents-hash="f757a3530f9beef80af0e350f9fbed0007e81a61294ba4d6fa23820ee94bd783" dmcf-pid="QVIb8haVyV" dmcf-ptype="general">이번 대책으로 부동산 시장과 건설업계 전반에 충격이 불가피하다는 관측이 지배적이다. 각종 규제로 거래가 위축되면 시장 침체가 심화하고, 건설서들의 고금리 장기화에 따른 수익성 악화로 손해가 눈덩이처럼 커질 수 있어서다.</p>
          <p contents-hash="3341c4a1aab6d74932b4a16d793fb823e975c7b6e800d36b2308fed6a73cbb07" dmcf-pid="xfCK6lNfl2" dmcf-ptype="general">원자잿값·인건비 상승 등으로 건설사들은 그동안 수도권 도심 정비사업을 주요 수입원으로 삼아왔다. 실제 서울 신규 분양의 80% 이상이 정비사업을 통해 공급되고 있다. 서울시 역시 공급 절벽 우려 속에서 정비사업을 신규 공급의 중심축으로 보고 ‘신속통합기획(신통기획)’을 적극 추진해 왔다.</p>
          <p contents-hash="dd4fe4d5a0d4afbb26a07bf8d6bb78e4d05f159b73933eb1cad1838e66e7e466" dmcf-pid="yCfmS80Cv9" dmcf-ptype="general">서울시는 최근 ‘신통기획 시즌2’를 통해 주요 입지에서 정비사업 기간을 최대 6년 6개월 단축하는 계획을 내놨다. 2031년까지 총 31만 가구 착공을 목표로, 이 중 19만8000가구를 한강 벨트에 공급하겠다는 것이 골자다.</p>
          <p contents-hash="94100931ca2f918b1c68e1b7b8e4fc2d1a681ddcab63319395b841cd9dacae7c" dmcf-pid="Wh4sv6phTK" dmcf-ptype="general">하지만 이번 대책으로 서울 전역이 규제지역으로 묶이면서 정비사업 추진 동력에 제동이 걸릴 것이란 전망이 나온다. 이미 추진 중인 사업을 제외하면 신규 진입이 사실상 막힐 수 있다는 우려가 크다.</p>
          <p contents-hash="e3f86006b202d125694fbf3b13960b581772775f8c3bec215bf0cdae45c07176" dmcf-pid="Yl8OTPUlvb" dmcf-ptype="general">오세훈 서울시장은 이번 대책과 관련해 “재개발·재건축에 부정적 영향을 미칠 요소가 곳곳에 있다”며 “자금 여력에 문제가 생기면 사업 속도가 더뎌진다. 서울시의 노력이 무색해질 수 있다”고 말했다.</p>
          <div contents-hash="46789cfac7baa149fcf8b8051e284ea5462608914bec5c94e66b5ec6b3e36f50" dmcf-pid="GotJN3loWB" dmcf-ptype="general">
           <div>
            <strong>건설사 수익원 사라질라</strong>
           </div>
          </div>
          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="235b910467c5deb3799599e926a86cefd843d1328b46e12db647e3ce78de2557" dmcf-pid="HgFij0Sgvq" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="서울 한 아파트 건설현장에 멈춰 서 있는 타워크레인 모습 [매경DB]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202510/18/mk/20251018192103460rhnw.jpg" data-org-width="700" dmcf-mid="2EnGFof5hx" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img3.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202510/18/mk/20251018192103460rhnw.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            서울 한 아파트 건설현장에 멈춰 서 있는 타워크레인 모습 [매경DB]
           </figcaption>
          </figure>
          <div contents-hash="1015b6f8eff5c9bcfdb89351f150477bf96e9be7c192120bd8d8fefa20106389" dmcf-pid="Xa3nApvaCz" dmcf-ptype="general">
           건설사들의 정비사업 수익성에도 빨간불이 들어왔다.
          </div>
          <p contents-hash="da94f195fe6c7a35c98e50f6b5550d731c82cba74b83ee05fa5f95818d34a517" dmcf-pid="ZN0LcUTNW7" dmcf-ptype="general">서울 정비사업장은 담보인정비율(LTV) 40%가 일괄 적용돼 자금 조달이 까다로워지고, 조합원 지위 양도 금지·1주택 공급 제한 등으로 사업 유연성도 떨어진다. 이주비 대출 한도는 6억원으로 제한됐다. 정부는 자금경색을 고려해 한도를 유지했지만, 업계에서는 ‘규제 피로감’이 극심하다는 지적이 나온다.</p>
          <p contents-hash="3750c2cc1022ac474cbb81c3c43f513dc6c496d86dbac17f8cf00842ef1eae4b" dmcf-pid="5jpokuyjyu" dmcf-ptype="general">‘분상제 적용’ 여부도 변수다. 투기과열지구 지정 시 민간택지에도 분상제가 적용될 수 있어 조합과 건설사의 자금 부담이 커질 가능성이 높다. 정부는 “현재 시장 과열의 원인은 분양가가 아닌 매매가격 상승”이라며 당장은 분상제 확대를 유보했지만, 시장에서는 ‘시간문제’로 본다.</p>
          <p contents-hash="22a1e55d30925ac739a1dca1ba3c8089c796240402c93fc16ff51a147542daa0" dmcf-pid="1AUgE7WAWU" dmcf-ptype="general">청약 규제 강화도 시장 위축 요인으로 작용할 수 있다. 규제지역에서는 1순위 청약 자격이 청약통장 2년 이상 가입자·세대주로 제한되고, 가점제 비중이 높아진다. 재당첨 제한도 최대 10년으로 늘어난다.</p>
          <p contents-hash="af60265a1c03460ac246a654db82bae8c04da269248bf6123f8ea8de37a1a683" dmcf-pid="tcuaDzYcvp" dmcf-ptype="general">결국 수도권 재건축 일감 축소가 현실화할 경우 건설사들은 리모델링·모듈러 등 저비용·고효율 신사업으로 눈을 돌릴 것으로 보인다.</p>
          <p contents-hash="d69ff21554cf6a0b412f69ad815d03792a544cb14c15433fa1fd690c67c82c45" dmcf-pid="Fk7NwqGkl0" dmcf-ptype="general">한 대형 건설사 임원은 “재건축 시장까지 막히면 정말 사면초가”라며 “신기술 기반 신사업에 힘을 싣는 곳이 늘어날 것”이라고 말했다. 그는 이어 “분상제 확대는 조합 사업성을 훼손하고 사업 속도를 늦출 수 있다”면서 “공사비 급등과 규제 강화가 겹치면 건설사들의 수주와 착공이 줄어들 수밖에 없다”고 우려했다.</p>
          <div contents-hash="af16c792fe8f97b690e226ce879bde49f1ac0f506350f1e2795d45750fdf693f" dmcf-pid="3EzjrBHEC3" dmcf-ptype="general">
           <div>
            <strong>“갑자기 집 못 팔아 날벼락”</strong>
           </div>
          </div>
          <figure class="figure_frm origin_fig" contents-hash="acbc3077ae201dcd1126ed3d13c1bbd0f77ff024ec167a637693bab2ac2e77c1" dmcf-pid="01LH3g41TF" dmcf-ptype="figure">
           <p class="link_figure"><img alt="서울 양천구 목동9단지 [매경DB]" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202510/18/mk/20251018192104701pian.jpg" data-org-width="700" dmcf-mid="VTN1uAQ0CQ" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202510/18/mk/20251018192104701pian.jpg" width="658"></p>
           <figcaption class="txt_caption default_figure">
            서울 양천구 목동9단지 [매경DB]
           </figcaption>
          </figure>
          <div contents-hash="75d1c0108c4f90b41496286fb57ceb1abbc569d3fc1e3b4b11e17424b1ac77e9" dmcf-pid="ptoX0a8tyt" dmcf-ptype="general">
           10·15대책으로 인해 규제지역으로 새로 지정된 재건축 추진 단지들이 혼란에 빠졌다.
          </div>
          <p contents-hash="318607d84edbc7400740239a48010679a86198e91273f90056a6063b28cc40ab" dmcf-pid="UFgZpN6Fy1" dmcf-ptype="general">정비사업이 활발한 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 조합설립인가 이후 단지 일부 조합원들은 주택을 매도할 수 있는 길이 막히고, 일부 복수 물건 보유자의 주택은 ‘물딱지’가 될 위기에 처한 것이다.</p>
          <p contents-hash="e667e9b5feaafa85a9b487b05e0565234893f12adb3376bfb83ff5e615d13add" dmcf-pid="u3a5UjP3T5" dmcf-ptype="general">부동산R14 자료에 따르면 서울에서 재건축을 추진 중인 단지는 249곳, 18만2202가구로, 이 가운데 조합설립인가 이후 절차가 진행되는 단지는 141개 단지, 7만1789가구로 추정됐다. 또 아직 조합설립인가 전이지만 안전진단 이후 정비사업 구역지정 단계에 있는 곳은 108개 단지, 11만413가구로 추산됐다.</p>
          <p contents-hash="5b8181909a381bd819249c6af0427af525106acd38e7cb01c451dd39570929d7" dmcf-pid="70N1uAQ0CZ" dmcf-ptype="general">이들 단지는 이번 투기과열지구 지정으로 16일부터 조합원 지위 양도가 금지됐거나 조합인가나 신탁사 사업지정시행자 지정 이후 지위 양도에 제약이 생긴다.</p>
          <p contents-hash="5ca6b3f8503a9aa5c25cdec83399917913b2ea35b64570d9efcc9d7d39c12955" dmcf-pid="zpjt7cxpCX" dmcf-ptype="general">10년 거주, 5년 보유 요건을 채운 1주택자이거나 지방 및 해외 이전으로 세대원 전원이 이주하는 경우에만 예외적으로 양도가 허용된다.</p>
          <p contents-hash="381afe9d4e5d495dd30f89d6cfcf8828baa03947d2969dd2404679a0160f856c" dmcf-pid="qUAFzkMUSH" dmcf-ptype="general">이미 조합인가 또는 사업시행자(신탁사) 지정고시가 났거나 인가를 앞둔 단지의 조합원들도 골머리를 앓고 있다.</p>
          <p contents-hash="7d72165cd330ce4fe233c9f875868041bd90201493cb602c3474e0ff54d56718" dmcf-pid="Buc3qERuTG" dmcf-ptype="general">현재 정비사업을 추진중인 서울 양천구 목동 신시가지는 이미 6단지가 조합설립인가를 받았고, 신탁방식으로 추진중인 13·14단지도 사업시행자 지정 고시를 받아 지위양도가 금지됐다.</p>
          <p contents-hash="c862de14740f19c95003dcf0c16a4b57f6ae2b6ff8ff4a3959d0399608aa6406" dmcf-pid="bHdy5i9HSY" dmcf-ptype="general">신시가지 일대 재건축을 추진 중인 나머지 단지들도 내년 이후 신탁사 지정이나 조합설립인가가 본격화될 것으로 예상된다.</p>
          <p contents-hash="b2969b5388aeacd982022f907dd1929db1d4c4faab7a8d391b229b22d9372805" dmcf-pid="KXJW1n2XWW" dmcf-ptype="general">이중 신시가지 14단지는 지난 16일 신탁사(사업자) 지정고시가 떨어졌는데 바로 이날부터 투기과열지구로 지정되며 날벼락을 맞았다.</p>
          <p contents-hash="31dd71ca864fef155dd3d17f9c59ec226b5490b3800d1dabfa043b9a358bba77" dmcf-pid="9ZiYtLVZly" dmcf-ptype="general">재개발 단지는 조합원 지위양도 금지 시점이 관리처분계획 이후로 재건축보다 짧아 상대적으로 타격은 덜한 분위기다.</p>
          <p contents-hash="c3a9edcce4ca4547f12eb4ab917912aa3b7038bad0ffe6af8d05b035dfbb0597" dmcf-pid="25nGFof5WT" dmcf-ptype="general">조합원 지위양도 금지 규정은 투기과열지구내 2018년 1월 24일 이후 사업시행인가를 신청한 재건축(조합설립인가 이후)·재개발(관리처분인가 이후) 단지부터 적용되는데 재개발 구역에서 그전에 사업시행인가를 받은 단지들도 적지 않다.</p>
          <p contents-hash="5c6540326c237644b20263e379aeaf7081af61e6e615b1a9a9b13c73c78f5ca0" dmcf-pid="V1LH3g41Cv" dmcf-ptype="general">서울의 북아현 2·3구역이나 노량진 2·4·6·7·8구역, 흑석 9구역 등이 대표적이다. 서울시 통계에 따르면 현재 서울에서 재개발 사업을 진행중인 단지는 387곳에 이른다.</p>
          <p contents-hash="570155a0c3b653b79a5b42d32fbaf71e750af280d1a0e3c84413c275d46386f9" dmcf-pid="ftoX0a8thS" dmcf-ptype="general">다만 이번 대책에 조정대상지역·투기과열지구는 물론 토지거래허가구역까지 ‘3중 규제’로 강도 높게 지정되면서 재개발 사업도 거래가 쉽진 않을 것이라는 분석이 많다.</p>
          <p contents-hash="f0d09a54f7eec1c40b1d18e9214833848b5c6cc6c60dbdb7aa9056a8a11c7791" dmcf-pid="4FgZpN6FCl" dmcf-ptype="general">특히 투기과열지구내 분양가 상한제 대상 지역이 추가되면 정비사업에 큰 타격을 줄 수 있다.</p>
          <p contents-hash="2b82a37cc5c45ccd21e6ceb4b0f8a34065a74533512416ed9e79084908651524" dmcf-pid="83a5UjP3vh" dmcf-ptype="general">정부가 이번 대책에선 공급 확대 기조 등을 고려해 분상제를 제외했지만, 앞으로 고분양가 문제가 불거지면 분상제 역시 언제든지 꺼내 쓸 수 있는 카드다.</p>
          <p contents-hash="a282e8e3b400cabb0d0345a293874270a675d7e888a08fe35e0506fedfe971d3" dmcf-pid="60N1uAQ0TC" dmcf-ptype="general">한 정비업계 관계자는 “재개발 추진 구역 매수자들의 상당수가 갭투자였기 때문에 토허구역 지정 등에 영향을 받을 것”이라며 “거래 침체와 가격 하락이 지속되면 사업성에도 문제가 생겨 전반적으로 사업이 위축될 수 있다”고 말했다.</p>
          <p contents-hash="d051ee6bb4c93b9fe145f7a645ba4d8c2cd6fc58f83dc0d7906f53b121101265" dmcf-pid="PVIb8haVCI" dmcf-ptype="general">그러면서 “과거 서울 전역에 분양가 상한제가 시행됐을 때 분양가를 높게 받을 수 없어 정비사업이 거의 중단되다시피 했다”며 “분상제까지 도입되면 정비사업에 큰 차질이 우려된다”고 말했다.</p>
         </section> 
        </div> 
        <p class="" data-translation="true">Copyright © 매일경제 &amp; mk.co.kr. 무단 전재, 재배포 및 AI학습 이용 금지</p>

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