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[실시간뉴스]토허제 D-2…서울 아파트 '패닉' vs '패닉바잉'

온카뱅크관리자

2025-10-18 08:17:48

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 조정·투기지역에 대출 막히자 매수 포기 "해외서 가계약"…현금 부자 '갭투자' 막차 고강도 부동산 대책에 시장 혼란 가중 
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 '10·15 부동산대책(주택시장 안정화 대책)' 발표 후 부동산 시장이 '패닉(공황)'과 '패닉바잉(공황구매)' 양 갈래의 혼란에 휩싸였다.
 지난 16일부터 서울 전 지역과 경기 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구로 묶이면서 대출 한도가 줄자 현금 여력이 적은 수요자들은 허탈하게 매수를 포기하는 상황이다. 반면, 현금 부자들은 실거주 없이 '갭투자(전세를 낀 주택 매매)'가 가능한 오는 19일까지 매수에 적극 나서는 모습이다. 2년의 실거주 의무, 갭투자가 원천 금지되는 토지거래허가구역 지정은 오는 20일부터 적용되기 때문이다. 
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 /사진=이명근 기자 qwe123@
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 전문가들은 강남 3구와 '노도강(노원·도봉·강북구)'이 똑같이 규제를 받는 상황인 만큼 강남 가격 주도권이 커져 '똘똘한 한 채' 선호가 더 심화할 것으로 내다봤다. 특히 대출 영향도가 큰 10억원 이하 중저가 실수요자들의 매수 길이 막히면서 양극화가 더 심화할 것을 우려하고 있다.
 안정화 방안?…시장은 '대혼란'
 정부는 지난 15일 '주택시장 안정화 대책'을 내놨다. 서울 전역을 비롯해 경기 과천, 광명, 성남 등 12곳을 모두 규제지역으로 묶는 고강도 규제가 골자다. ▷관련기사 : 규제지역 '3종세트' 서울전역·경기 12곳 묶었다 불붙은 서울 집값 '실거주·대출·세금' 총동원해 잡는다(10월15일)
 하지만 대책 발표 이틀째인 지난 17일 바라본 부동산 시장은 정부 의도와 달리 '대혼란'인 상황이었다. 
 토허구역 지정 효력발생을 3일 앞둔 17일, 마포구 A 공인중개사 대표는 "어제는 해외에서 갭투자 가능 물건 문의가 와 가계약 후 오늘 전자계약을 체결했다"면서 "갭투자가 막히기 전인 19일까지를 마지막 기회로 보고 현금을 가진 사람들이 몰리며 계약을 서두르고 있다"고 말했다. 
 같은 날 성동구 B 공인중개사 대표는 "주택을 이미 처분하고 전월세에 살면서 갭투자 물건을 찾던 매수 대기자들의 연락이 많이 오고 있다"고 말했다. 
 며칠 후면 서울 전역으로 토허구역이 확대되는 만큼 '갭투자 막차타기'에 나선 것이다. 올해 초 서울시가 토허구역 해제 후 한달 반 만에 재지정하면서 효력발생까지 5일간 거래량이 폭증했던 것과 비슷한 양상이다.
 최근 가격급등으로 계좌를 거둬들이던 매도자들 분위기도 반전했다. A 중개업소 대표는 "가격 급등으로 계좌를 주지 않던 콧대 높은 매도자들이 수천만원씩 가격을 낮추면서 매물을 내놓고 있다"면서 "지금 팔지 않으면 몇 년간 팔기 어렵다는 인식 때문"이라고 말했다. 
 B 공인중개사 대표는 "상대적으로 선호도가 떨어지는 단지들에서는 급매물도 나오고 있다"면서 "다만 매도자와 매수자 간 원하는 가격의 격차가 좀 있어 곧바로 거래되는 건들이 많지는 않은 상황"이라고 전했다. 
 반면 매수포기자도 늘고 있다. 특히 중저가 주택을 주택담보대출을 통해 매입하려던 실수요자들이 대부분이다. 
 강서구 C 공인중개업소 관계자는 "매수를 앞두고 관리하던 손님 중 여럿이 규제지역(조정대상·투기과열지구)으로 묶여 대출이 막혀 못 사겠다며 매수를 포기했다"면서 "결국 현금을 가진 사람들만 거래가 가능한 상황"이라고 말했다. 
 이 관계자는 "6억까지 대출이 가능했는데, 15억 이상 집은 가능하지만 10억짜리 집은 4억, 5억짜리는 2억밖에 대출이 안 된다"면서 "정부가 실수요자 피해가 없다고 했지만 1억~2억 영향이 큰 중저가 주택 실수요자들은 피해가 큰 상황"이라고 말했다.
 조정대상지역과 투기과열지구로 지정 시 무주택자라고 해도 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아진다. 유주택자는 아예 대출을 받을 수 없다. 
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 /사진=이명근 기자 qwe123@
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 결국 '강남', 결국은 '더 똘똘한 한 채' 
 전문가들은 20일이 지나면 시장이 관망세로 돌아서며 거래량이 크게 줄 것으로 보고 있다. 문제는 거래량 감소만으로 가격 안정 효과를 거두긴 어려울 것이란 점이다. 
 한 부동산시장 관계자는 "갈아타기 매물들은 대부분 상급지(주거선호지역) 이동을 목표로 하는데 '6개월 내 입주' 해야 하므로 매수뿐만 아니라 기존 집이 팔리지 않을 수도 있다"면서 "이 같은 이유로 매수와 매도 모두 거래량이 큰 폭으로 줄어들며 당분간 관망세가 이어질 수 있다"고 말했다. 
 이어 "대규모 규제로 거래량이 줄어든다고 해도 호가 조정은 거의 이뤄지지 않을 것"이라며 "거래가 얼어붙으면 연말께 일부 조정이 있을 수 있지만 묶으면 묶을수록 가격이 올라가는 걸 이미 경험으로 알고 있어 실질적인 안정효과는 크지 않을 것"이라고 내다봤다. 
 또 다른 관계자는 "단기적으로는 가격 상승이나 거래 건수를 잡을 수 있겠지만 규제를 할수록 가격이 오르는 상황"이라며 "주식과 부동산 중 부동산이 월등히 수익률이 높고, 특히 똘똘한 한 채는 무조건 오를 것이기 때문에 고가주택이 모인 강남 등으로 수요가 집중되며 해당지역 집값을 계속 올릴 것"이라고 말했다.
 심형석 미국 IAU 부동산학과 교수(우대빵부동산연구소 소장)는 "이번 대책으로 결국 노원구와 강남구가 똑같은 규제를 받는 상황이 됐다"면서 "규제를 똑같이 받으면 결국 시선은 다시 강남으로 모일 것"이라고 말했다.
 이어 "최근 주택가격을 선도하던 마포, 성동의 거래가 줄면 다시 강남권이 가격을 선도하게 될 것"이라며 "(마포 성동과) 좁혀진 가격 격차를 다시 벌리려는 움직임이 나타나면서 똘똘한 한 채 선호는 더 강화되고 그에 따른 양극화도 심화할 것"이라고 우려했다. 
 김미리내 (pannil@bizwatch.co.kr)
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