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[실시간뉴스]'제2 판교' 만든다더니…'3기 신도시'마저 베드타운 되나?

온카뱅크관리자

2025-09-16 06:47:47

<div id="layerTranslateNotice" style="display:none;"></div> 상가·업무시설 등 비주택용지 주거용 전환 공공택지 용적률 상향과 중첩…주거↑나머진↓ 수도권 공급 늘린다?…자족기능 축소 불가피 
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 정부가 3기 신도시 등 공공개발지구의 비(非)주택용지를 주거용으로 전환해 수도권 주택 공급을 늘리는 방안을 추진하고 있다. 하지만 새 신도시의 '자족기능'을 해치는 것 아니냐는 우려가 나온다. 
 새로 조성되는 택지지구는 용적률도 높여 주택 공급량을 늘릴 것으로 보인다. 이와 중첩되는 만큼 상업·업무시설까지 줄여 주거용으로 전환할 경우 기존 신도시들의 '베드타운'화 문제를 반복할 수 있다는 게 문제다. 
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 <img alt="3기 신도시 주요지구 지구계획/그래픽=비즈워치" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202509/16/BUSINESSWATCH/20250916063716666lqvt.jpg" data-org-width="645" dmcf-mid="6FfM8F6FTO" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img4.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202509/16/BUSINESSWATCH/20250916063716666lqvt.jpg" width="658">
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 3기 신도시 주요지구 지구계획/그래픽=비즈워치
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 상업·업무시설, 아파트로 바꾸면?
 정부는 지난 '9·7 공급대책(주택공급 확대방안)'을 통해 기존 수도권 공공개발지구 내 비주택용지를 주거용으로 전환, 2030년까지 1만5000가구 이상을 추가 공급하겠다고 밝혔다. ▷관련기사: 5년 내 수도권 135만가구 착공 "집값 근본적 안정", [9·7 공급대책]공공택지 땅 안 팔고 LH가 직접 지으면?(9월7일)
 국토교통부는 신도시 6개 규모인 1950만㎡ 용지를 공급할 방침이다. 택지개발지구, 공공지원 민간임대 공급촉진지구 등을 비롯해 2기, 3기 신도시 등이 모두 대상이다. 
 국토부 관계자는 "용도변경 대상인 개발지구에는 3기, 2기 신도시를 비롯해 노는 땅이 있다면 1기 신도시도 배제하지 않고 재구조화하려고 한다"면서 "장기간 방치되거나 조성된 이후 노는 땅을 주 타깃(대상)으로 삼을 것"이라고 말했다.
 2기 신도시와 3기 신도시, 기타 중소택지 내 상업시설은 현재 400만㎡, 자족시설 용지는 798만㎡다. 3기 신도시만 따져보면 상업시설은 23만2855㎡(복합시설 제외), 자족·업무시설은 154만811㎡(복합용지 제외)다. 
 여기에 산업시설(127만8050㎡)을 포함할 경우 지구별로 차이는 있으나 전체 평균으로 보면 총면적의 10% 정도를 차지하고 있다. 주택건설 면적 비중은 21~24% 수준이다.
 3기 신도시는 주거면적 대비 자족·업무시설과 산업시설 비중이 종전보다 높다. 그동안 자족기능 부족으로 '신도시=베드타운'이란 오명을 썼기 때문이다. 
 이에 정부는 3기 신도시에 자족기능을 강화해 서울 의존도를 분산시키는 데 집중했다. 충분한 관련 용지를 바탕으로 자족기능을 강화하고 4차 산업 선도공간을 제공하는 등 일자리를 유인하고 창출하는 게 골자다. 이를 위해 기업의 성장단계별 맞춤형 지원을 위한 기업지원허브 등도 조성할 방침이다. 
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 <img alt="3기 신도시 및 기타공공주택지구 위치도/자료=국토교통부" class="thumb_g_article" data-org-src="https://t1.daumcdn.net/news/202509/16/BUSINESSWATCH/20250916063718105vlst.jpg" data-org-width="645" dmcf-mid="PneeP0Q0hs" dmcf-mtype="image" height="auto" src="https://img1.daumcdn.net/thumb/R658x0.q70/?fname=https://t1.daumcdn.net/news/202509/16/BUSINESSWATCH/20250916063718105vlst.jpg" width="658">
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 3기 신도시 및 기타공공주택지구 위치도/자료=국토교통부
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 주택 늘어난다지만…일자리는?
 하지만 이번 수도권 공급대책은 이와 상충하는 부분이 있다. 앞서 3기 신도시 중 일부는 지구계획 변경을 통해 주거지역을 확대하고 상업, 자족·업무시설을 줄인 바 있다. 여기에 공급대책을 더해 가용할 수 있는 땅을 모두 끌어모아 '주택'을 짓는 것에 집중하면서 3기 신도시 역시 베드타운으로 전락하는 것 아니냐는 우려가 나온다. 
 송승현 도시와경제 대표는 "기존 계획에서 주거용지 용적률을 높여 주거 공급물량이 늘어나는 부분이 있는데 여기에 중첩해 상업, 업무시설을 줄이면 자족도시 기능이나 상업시설 부족 등 부작용이 나타날 수도 있다"고 말했다. 
 그는 "밀도 관리를 통해 적정 수요를 맞추지 못해 과도하게 주거공급이 늘어날 경우 교통 체증이나 주거 질이 떨어지는 등의 문제가 있을 수 있다"면서 "인접 지역의 상업·업무시설과 인프라 등을 고려하는 한편, 추가 인프라를 누릴 수 있을 것으로 기대한 주변 인접 지역과도 소통이 필요할 것"이라고 말했다. 
 현재의 상업·업무시설도 조정이 필요하다는 시각도 있다. 구자훈 한양대학교 도시대학원 교수는 "신도시 등 계획 수립단계에서 수요가 없는데도 정책적 목표로 자족용지 등을 전체 가용면적의 10% 정도로 정하는 부분이 있는 만큼 현실적인 수요를 고려해 조정할 필요는 있다"고 지적했다.
 이어 "경기 남부는 어느 정도 자족용지 기능의 수요가 있지만 경기북부는 수요가 거의 없고, 경기 남부도 최근 지식산업센터 공급 과잉, 근린상업시설 미분양 문제 등이 심각한 만큼 적절히 고려해 주택으로 전환해 짓는다면 지금의 현상을 일부 완화할 수 있을 것"이라고 내다봤다. 
 대신 주거 규모를 중첩해 늘릴 경우 본래 계획 대비 교통문제 등이 더 심화할 수 있고, 이것이 해결되지 않으면 수요에서 외면받을 수 있다고도 우려했다. 
 구 교수는 "문제는 실질적인 수요가 강남 3구나 선호지역에 몰려있으나 이런 지역의 공급은 쉽지 않다는데 있다"면서 "경기 외곽에 아무리 집을 많이 지어도 일자리랑 연계되는 교통이 불편할 경우 수요는 적을 수밖에 없다. 결국 광역교통계획에 주거 확대가 추가로 반영돼 함께 시행돼야 성과를 얻을 수 있을 것"이라고 말했다. 
 수도권 내 주거지를 과도하게 확장하는 것에 대한 우려도 있다. 업계 한 전문가는 "인구 성장 시기가 아닌 만큼 기존 가용 용지나 계획들을 잘 완료하고 이를 재정비, 관리하는 것만도 충분할 수 있다"면서 "앞선 계획들이 모두 실행되지 않은 상태에서 과도하게 수도권 주거용지를 확장하는 것은 바람직하지 않을 수 있다"고 말했다.
 이 같은 우려와 관련해 국토부 관계자는 "우려하는 부분들을 고려해 따져보겠다"면서 "용적률 상향으로 가구수가 늘어나는 만큼 상업, 업무시설 이 더 필요한 것도 맞다. 줄이려 했던 부분들을 지자체와 실무적 검토를 통해 다시 늘리는 등 자족기능 확보 등을 고려할 것"이라고 말했다.
 김미리내 (pannil@bizwatch.co.kr)
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